Si compras una propiedad con el financiamiento de un crédito hipotecario se debe tener en cuenta una serie de gastos operacionales que no se pueden evitar y muchos desconocen además de contar con el pie, el cual suele ser el 20% del valor de la propiedad. En algunos casos puede ser el 15% o hasta el 10%.
Ten en cuenta que, si compras una propiedad nueva y no tienes el pie ahorrado, algunas inmobiliarias te dan la facilidad de pagar el pie en cuotas cuando están en blanco o en verde, incluso cuando la propiedad tiene entrega inmediata.
Otros gastos a tener en consideración que la mayoría de las propiedades pagan (en caso de que no, pagaría aseo municipal), son las contribuciones que se pagan 4 veces al año. Además, está el pago del dividendo, las cuentas y los gastos comunes.
Los gastos operacionales varían dependiendo si se compra una propiedad al contado o con financiamiento como también si la propiedad es nueva o usada. En Houm, podemos asesorarte sin costo con nuestros expertos que te guiarán con el proceso y te detallarán todos los cobros, sin letra chica.
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Pasemos a ver los pasos que implica la compra de una propiedad y sus gastos operacionales asociados:
- Aprobación
Antes que todo, cotiza con más de un banco o entidad financiera (unos 3 o 4), para que puedas analizar cuál te entrega las mejores condiciones y tasas.
Luego, el banco que escojas con el cual gestionarás tu crédito te solicitará los antecedentes mediante una serie de documentos. Además, te guiarán para escoger los seguros obligatorios de desgravamen, incendio y sismo para tu crédito y gestionar toda la documentación para esto. Para esto es posible que te pidan exámenes médicos. Ojo, ten en cuenta que, si compras la propiedad por ejemplo a medias con tu cónyuge, el seguro de incendio y sismo no se puede dividir en ambos y será cargado a uno de los dos.
- Tasación
Después viene la gestión de la tasación en caso de ser una propiedad usada en donde tú podrás elegir la empresa con cual hacer la tasación y pagar un monto de entre 2 y 3 UF aproximadamente. Si la propiedad es nueva, la tasación no tendría costo. La tasación es el cálculo del valor real de la propiedad tomando varios criterios y factores como ubicación, cercanía a servicios, características del sector y de la propiedad, terminaciones, entre otros.
- Estudio de Títulos
El banco solicita a la Inmobiliaria los antecedentes para el Estudio de Títulos de la propiedad que estés comprando. Esto tiene un costo aproximado de entre 3 y 5 UF. ¿Por qué hace esto el banco? Porque prestarte esa magnitud de dinero es riesgoso para ellos, por lo que tienen el derecho de asegurar su inversión y préstamo requiriendo este estudio de títulos.
Analiza los antecedentes legales de la propiedad y revisión jurídica del inmueble comprobando que la inscripción de dominio esté bien y vigente y que el inmueble no se encuentre con alguna hipoteca o embargo.
Una vez que se aprueban los títulos, se puede proceder a emitir el borrador de la escritura. Esto toma aproximadamente 5 días hábiles si no se requieren antecedentes adicionales.
- Ratificación de Condiciones
Para poder elaborar la escritura se debe ratificar primero todas las condiciones y datos de esta. Entre estos están el precio, la unidad, el monto del crédito, la tasa de interés, el tipo de interés, el CAE, el costo total, el plazo del crédito, el período de gracia si tiene, los pagos de impuestos y notaría, entre otros.
Si está todo ok, ¡avanzamos!
- Firmas
Los abogados del banco generarán el borrador de tu escritura y se enviarán a tu correo para revisarlo. Esto tiene un costo de aprox. 2 UF que se cargaría a tu cuenta corriente del banco.
Ya listos para firmar, debes ir a notaría que se te indicará e ir durante el mes que te avisen. Si no, tus condiciones podrían cambiar dependiendo de las condiciones del mercado en ese minuto. Asegúrate de leer y entender la escritura antes de firmarla.
El proceso considera las firmas del comprador/es (avales y cónyuges si hay), vendedor/es, inmobiliaria, el banco alzante (banco acreedor en caso de mantener deudas o hipotecas con otro banco) y el banco con el cual gestionas el crédito.
En la notaría es donde tendrás que desembolsar los siguientes gastos ahí mismo mediante cheque, efectivo o transferencia:
-Gasto notarial que va entre 3 y 5 UF aprox.
-Impuesto de timbres y estampillas o impuesto al crédito o impuesto al mutuo (0,8% del crédito para operaciones sin DLF2 y 0,2% del crédito con DFL2 (propiedad de hasta 140 mt2)).
- Inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces
Primero se generará y validará la carta de resguardo sólo en caso de que la propiedad tenga un crédito hipotecario vigente. Luego, el banco firmará la escritura y procederán al cierre de copias, en donde la notaría revisa la documentación y firma para comenzar el proceso de inscripción en el CBR en la comuna donde se encuentra la propiedad. Se inscribe la propiedad para hacer público y efectivo que el inmueble tiene un nuevo dueño.
El costo de la inscripción de tu hipoteca es referencial, puede variar según ciudad y comuna. Este será cargado directamente a tu cuenta corriente del banco con el que estás gestionando el crédito. Este monto tiene un valor aproximado de $2 por cada $1.000 del precio de venta.
Ten en cuenta que luego de la inscripción en el CBR corresponde al mes subsiguiente cargar el dividendo, y si se tienen meses de gracia, se tienen que sumar. Ahí depende de los tiempos de post firma y que se inscriba la propiedad.
- Envío de la escritura
¡Y listo! En este último paso te enviarán todos los documentos por mail.
Ojo que en el primer dividendo se cobrarán los seguros de desgravamen, incendio y sismo que corresponden al período transcurrido desde la fecha de la firma de la escritura hasta el vencimiento del primer dividendo.
Entonces, para resumir los gastos operacionales y que los tengas contemplados al momento de invertir o comprar una propiedad son:
- Tasación: entre 2 y 3 UF aprox.
- Estudio de títulos: entre 3 y 5 UF aprox.
- Borrador escritura: 2 UF
- Notaría: entre 3 y 5 UF
- Impuesto al mutuo: entre 0,2% y 0,8% del valor del crédito hipotecario
- CBR: $2 por cada $1.000 del precio de venta
Todos estos gastos en general oscilan entre el 0,7% y 0,8% del precio total de venta de la propiedad. Es decir, te recomendamos tener presupuestado un gasto de entre $500.000 y $1.500.000 aproximadamente.
