El proceso de compra de una propiedad es complejo y está lleno de detalles. Desde los trámites iniciales hasta los gastos operacionales, es esencial conocer cada paso y estar preparado financieramente.
Según un informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en el primer trimestre de 2023, la oferta total de viviendas nuevas aumentó un 7% en doce meses. Esto indica una creciente disponibilidad de propiedades en el mercado, clave para quienes buscan invertir en el mercado inmobiliario.
Si es tu caso, es indispensable que conozcas todos los gastos involucrados. En Houm, te ayudamos a comprar una propiedad de forma simple y segura, pero también te brindamos toda la información necesaria para que no dejes afuera ningún detalle. ¡Aprende lo esencial con esta guía sobre los gastos operacionales!
Tabla de contenidos
Gastos operacionales de un crédito hipotecario
Si compras una propiedad con el financiamiento de un crédito hipotecario se debe tener en cuenta una serie de gastos operacionales. El principal es el pie, que suele ser entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad.
Ten en cuenta que, si compras una propiedad nueva y no tienes el pie ahorrado, algunas inmobiliarias te dan la facilidad de pagar el pie en cuotas cuando están en blanco o en verde, incluso cuando la propiedad tiene entrega inmediata.
Otros gastos a tener en consideración que la mayoría de las propiedades pagan son:
- Las contribuciones: se pagan 4 veces al año y corresponden a la participación del dueño en los gastos municipales. Estos gastos varían según la comuna y el valor de la propiedad.
- El dividendo: el monto mensual que debes pagar si adquieres la vivienda mediante un crédito hipotecario. Incluye capital e intereses.
- Cuentas: servicios básicos como agua, luz y gas, que son responsabilidad del dueño de la propiedad.
- Gastos comunes: Si compras un departamento en un edificio o condominio, debes considerar los gastos comunes. Estos cubren el mantenimiento de áreas comunes, seguridad, limpieza, etc.
Los gastos operacionales varían dependiendo si se compra una propiedad al contado o con financiamiento como también si la propiedad es nueva o usada. En Houm, te brindamos asesoría experta, te guiamos en el proceso y detallamos todos los cobros, sin letra chica.
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Etapas de la compra de una propiedad y los gastos operacionales asociados
Aprobación
Cotiza con más de un banco o entidad financiera (unos 3 o 4), para que puedas analizar cuál te entrega las mejores condiciones y tasas. Luego, el banco que escojas con el cual gestionarás tu crédito te solicitará los antecedentes mediante una serie de documentos.
Además, te guiarán para escoger los seguros obligatorios de desgravamen, incendio y sismo para tu crédito y gestionar toda la documentación para esto. Para esto, es posible que te pidan exámenes médicos.
⚠️ Ten en cuenta que, si compras la propiedad a medias con tu cónyuge, el seguro de incendio y sismo no se puede dividir en ambos y será cargado a uno de los dos.
Descubre también en qué consiste la nueva Ley de copropiedad en Chile.
Tasación
Luego, viene la gestión de la tasación. Es el cálculo del valor real de la propiedad tomando varios criterios y factores como ubicación, cercanía a servicios, características del sector y de la propiedad, terminaciones, entre otros.
En caso de una propiedad usada, podrás elegir la empresa con cual hacer la tasación y pagar un monto de entre 2 y 3 UF aproximadamente. Si la vivienda es nueva, la operación no tendría costo.
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Estudio de títulos
El banco solicita a la inmobiliaria los antecedentes para el estudio de títulos de la propiedad. Esto tiene un costo aproximado de entre 3 y 5 UF. ¿Por qué hace esto el banco? Porque prestarte esa magnitud de dinero es riesgoso para ellos, por lo que tienen el derecho de asegurar su inversión y préstamo requiriendo este estudio de títulos.
Analiza los antecedentes legales de la propiedad y revisión jurídica del inmueble, comprobando que la inscripción de dominio esté bien y vigente y que el inmueble no se encuentre con alguna hipoteca o embargo.
Una vez que se aprueban los títulos, se puede proceder a emitir el borrador de la escritura. Esto toma aproximadamente 5 días hábiles si no se requieren antecedentes adicionales.
Ratificación de Condiciones
Para poder elaborar la escritura se debe ratificar primero todas las condiciones y datos de esta. Entre estos están:
- precio
- unidad
- monto del crédito
- tasa de interés
- tipo de interés
- CAE
- costo total
- plazo del crédito
- período de gracia
- pagos de impuestos
- notaría
Firmas
Los abogados del banco generarán el borrador de tu escritura y se enviarán a tu correo para revisarlo. Esto tiene un costo de 2 UF que se cargaría a tu cuenta corriente del banco.
Ya listos para firmar, debes ir a una notaría que se te indicará desde el banco. Asegúrate de leer y entender la escritura antes de firmarla.
El proceso implica las firmas del comprador/es (avales y cónyuges si hay), vendedor/es, inmobiliaria, el banco alzante (banco acreedor en caso de mantener deudas o hipotecas con otro banco) y el banco con el cual gestionas el crédito.
En la notaría tendrás que desembolsar los siguientes gastos mediante cheque, efectivo o transferencia:
- Gasto notarial que va entre 3 y 5 UF aprox.
- Impuesto de timbres y estampillas o impuesto al crédito o impuesto al mutuo (0,8% del crédito para operaciones sin DLF2 y 0,2% del crédito con DFL2 (propiedad de hasta 140 mt2)).
Inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces
Primero se generará y validará la carta de resguardo sólo en caso de que la propiedad tenga un crédito hipotecario vigente. Luego, el banco firmará la escritura y procederán al cierre de copias, en donde la notaría revisa la documentación y firma para comenzar el proceso de inscripción en el CBR en la comuna donde se encuentra la propiedad.
Se inscribe la propiedad para hacer público y efectivo que el inmueble tiene un nuevo dueño. El costo de la inscripción de tu hipoteca es referencial, puede variar según ciudad y comuna. Este se carga directamente a tu cuenta corriente del banco con el que gestiones el crédito.
Para una compraventa simple, el costo asociado a la inscripción es del 0,2% del precio de la propiedad, con un tope máximo a pagar de $264.200 (esto incluye la copia de la inscripción)
Ten en cuenta que luego de la inscripción en el CBR corresponde al mes subsiguiente cargar el dividendo, y si se tienen meses de gracia, se tienen que sumar. Ahí depende de los tiempos de post firma y que se inscriba la propiedad.
Envío de la escritura
¡Y listo! En este último paso te enviarán todos los documentos por mail. En el primer dividendo, se cobrarán los seguros de desgravamen, incendio y sismo que corresponden al período transcurrido desde la fecha de la firma de la escritura hasta el vencimiento del primer dividendo.
Gastos operacionales para comprar una propiedad
- Tasación: entre 2 y 3 UF aprox.
- Estudio de títulos: entre 3 y 5 UF aprox.
- Borrador escritura: 2 UF
- Notaría: entre 3 y 5 UF
- Impuesto al mutuo: entre 0,2% y 0,8% del valor del crédito hipotecario
- CBR: 0,2% del precio de la propiedad
Todos estos gastos en general oscilan entre el 0,7% y 0,8% del precio total de venta de la propiedad.
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¿Cómo delegar la gestión de los gastos operacionales?
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