10 conceptos clave para inversiones inmobiliarias

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Si bien hacer inversiones inmobiliarias es beneficioso, hay varios conceptos de los cuales te deberías familiarizar, o factores a considerar que te ayudarán a tomar una mejor decisión de inversión. 

La compra de un inmueble no es una decisión que se toma a la ligera, por eso en Houm queremos equiparte con estos conceptos básicos para realizar una inversión inmobiliaria exitosa.

Si recién estás comenzando tu camino como inversor/a inmobiliario/a o simplemente quieres ponerte al día con algunos conceptos básicos dentro del mundo inmobiliario, estos términos clave que te ayudarán a educarte y encaminar tus futuras inversiones hacia el éxito:

1. Compra en verde, en blanco o con entrega inmediata

Existen tres tipos de compras que se pueden realizar en el mercado inmobiliario: en verde, en blanco y con entrega inmediata. 

La compra en verde es ideal para quienes tienen la posibilidad de esperar un tiempo antes de tener que mudarse y saldar la compra por completo, ya que la propiedad se adquiere sin que se haya terminado su construcción o que se va a construir.

Para hacerlo, se debe firmar una promesa de compra-venta ante notario a través de una escritura pública. Esta incluye una póliza de seguro garantizando la devolución del dinero (siendo este el pie) al comprador en caso de que la inmobiliaria no cumpla con la entrega.

Esta modalidad, es más rentable, porque se compra con un precio rebajado, da más seguridad al inversionista, ya que tiene menos probabilidades de que surjan cambios drásticos al proyecto en el tiempo. Por otro lado, da flexibilidad, ya que el comprador tiene más posibilidades de elección en elegir piso, orientación, metraje, etc.

En la compra en blanco, el proyecto y el diseño han sido aprobados ya que se tiene el permiso de edificación pero el inmueble todavía no se ha comenzado a construir.

Las fechas de entrega de estos proyectos suelen ser más de 2 años por lo que es recomendable solo si se tiene el tiempo para esperarlo.

Es recurrente esta forma de compra por ser la más económica, y que se invierta en una vivienda sin antes ver el piloto físicamente, si no que solamente en planos. Pero hay que tener ojo con esto, ya que no se verá físicamente lo que se compra además de tener en consideración posibles retrasos.

Acá te dejamos un artículo exclusivo de compra en verde o blanco de propiedades.

 Es una oportunidad muy buena para hacer una inversión inmobiliaria por las rebajas que se pueden obtener, porque se pueden a veces escoger las terminaciones, y porque muchas inmobiliarias te dan la opción de pagar el pie en cuotas y te entregan facilidades para pagarlo.

En la última opción, con entrega inmediata, el edificio ya está completado y puede ser entregado inmediatamente a los propietarios.

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2. Tasación o avalúo inmobiliario

Una tasación es el proceso formal mediante el cual se calcula el valor real de un inmueble en un momento determinado, rigiéndose bajo conceptos, factores de mercado y criterios que fueron previamente establecidos.

El valor de una propiedad depende de muchos factores: los metros cuadrados, la condición del inmueble como también la oferta y la demanda del mercado inmobiliario. Por otro lado, también afectan los servicios cercanos, facilidad de acceso, lujos incluidos, plusvalía, el tipo de inmueble, y las últimas transacciones de inmuebles con características parecidas, entre otras variables.

Un experto tasador o tasadora realiza un informe oficial donde calcula el valor real del inmueble y los derechos que tienes sobre él, dejándolo todo plasmado en un documento. 

¿Por qué se hacen las tasaciones inmobiliarias?  Para tener una idea clara y objetiva del precio justo de una propiedad y ver si está acorde al mercado.

Las personas que quieren vender su propiedad y no tienen claro el monto al cual deberían hacerlo, porque, quizás han pasado muchos años desde su compra, el mercado ha cambiado, o ven propiedades similares con precios que creían que serían diferentes. O quizás, no se tiene noción de la plusvalía de la propiedad, etc. hacen tasaciones para vender su inmueble al precio óptimo y no perder dinero.

Y por otro lado, las personas que quieren hacer una inversión inmobiliaria también solicitan tasaciones, para que no les metan el dedo en el ojo cobren de más.

Además, los bancos también solicitan tasaciones para otorgar créditos hipotecarios.

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3. Plusvalía

El valor real de una propiedad suele variar con el tiempo. Esto se debe a la revalorización de la zona donde está situado el inmueble o, incluso, por el valor agregado a través de renovaciones y arreglos. Las posibilidades de obtener ganancias si decides venderla en un futuro son significativas.

La diferencia entre lo que inviertes y el valor que adquiere tu propiedad con el paso del tiempo es la plusvalía que es un incentivo atractivo para invertir en el mercado inmobiliario. En otras palabras, es la ganancia del valor comercial que adquiere una propiedad con el tiempo.

Es decir, es el aumento de valor de una cosa o el beneficio excedente obtenido entre el precio que se compró y su precio de venta.

¿Qué factores influyen en la plusvalía de una propiedad?

Primero que todo, la accesibilidad y ubicación, la urbanización, los servicios básicos y el desarrollo urbano y proyección en el sector.

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4. Préstamo o crédito hipotecario

Esto es un préstamo de mediano a largo plazo (generalmente entre 5 y 30 años) que se entrega para poder financiar una inversión inmobiliaria, que se ajusta a las necesidades de ahorro y capacidad financiera del cliente.

El monto total a pagar mensualmente, toma el nombre de dividendo, con el cual pagarás este préstamo.

El monto considerable que requiere la inversión inmobiliaria suele ser un tema que disuade a muchos de invertir en propiedades. Pagar un inmueble de inmediato, es complicado y casi nadie tiene el dinero para hacerlo.

Por eso, se suele pagar el 10% o 20% como pie y luego con un crédito hipotecario, se va pagando el dividendo con los años. Existen varios modos de financiamiento donde no tienes por qué pagarlo todo tú.

Para esto hay instituciones financieras donde puedes solicitar este préstamo dejando tu propiedad como garantía en caso de que no se puedan realizar todos los pagos que te correspondan. 

Además, tienes varias opciones de instituciones financieras para comparar cuál te da el crédito con la tasa de interés más baja.

Es imperativo analizar bien tu capacidad de pago y calcular el valor del dividendo, para estar tranquilo cada mes y no con la incertidumbre si llegarás a poder pagarlo a fin de mes.

Crédito hipotecario para inversiones inmobiliarias

5. Tasa fija o variable de la amortización

La amortización es la deuda adquirida por solicitar un préstamo que se debe pagar mensualmente. Ésta suele llevar dos tipos de tasa de interés: fija y variable.

Dependiendo de tu estatus financiero, tus metas a corto y largo plazo, y la etapa de vida en la que te encuentres, una opción puede ser más conveniente que la otra.

La tasa fija, como el nombre lo indica, es una tasa que no varía a lo largo de la duración del préstamo. Sin embargo, la variable, sí cambia de acuerdo a los montos de pago.

6. Plaza, monto y uso de las inversiones inmobiliarias

Por un lado, debes definir dónde vas a realizar tu inversión inmobiliaria y cómo es la ubicación de esa propiedad.

¿Es buena? ¿Tiene servicios básicos cerca como hospitales, supermercados, farmacias, transporte público, etc? ¿áreas verdes? ¿Buena accesibilidad? ¿urbanización y continuidad de desarrollo? ¿conectividad?

Todos estos factores externos son claves al momento de definir de manera macro en dónde será tu inversión. Por otro lado, debes considerar el inmueble en sí: ¿cuál es su orientación?¿ Cuáles son sus amenidades? ¿cuánto estoy dispuesto a invertir por ellas? Evalúa siempre la calidad vs precio.

Además, debes determinar cuánto estás dispuesto a invertir para acotar la búsqueda a solo inmuebles de ese costo. Así, no pierdes tiempo buscando en muchos lugares y no poder decidirte entre las opciones que hay.

Por último, tienes que tener claridad del uso que le darás a tu inversión: ¿la compra de tu propiedad será con fines de ponerla a la renta o que tú vivas en ella? Dependiendo de esta respuesta, el foco de tu inversión debe ser completamente diferente.

Los puntos claves en los que hay que fijarse cambian si es que es tu futuro hogar o si será el lugar que pretendes que a alguien le llame la atención arrendar.

Tiempos en inversiones inmobiliarias

7. Administración

¡Acá es donde entre Houm!

Importante es escoger una administradora/corredora sin precios abusivos, con un buen servicio, en el que uno pueda confiar y despreocuparse con su propiedad sabiendo que se está dejando en buenas manos.

En ese sentido, Houm se encarga de poner en arriendo las propiedades con sus Houmers y publicándolas en los principales portales y mostrándola a los interesados. Luego, realiza la evaluación comercial pertinente para encontrar los mejores candidatos.

Y lo mejor, todo hasta acá: ¡gratis! Luego Houm arrienda la propiedad rápido en tiempo récord y se firma un simple contrato online digital.

Desde ahí, Houm administra la propiedad y se hace cargo de todo. Además, de garantizar el pago del arriendo todos los meses los días 5 a las 6:00 pm sin falta, aunque el arrendatario no cumpla o se atrase.

Lee nuestro artículo de todas las cosas que te ahorras con el servicio de Houm.

8. Contribuciones 

Las contribuciones, o contribución territorial, son un impuesto patrimonial según el avalúo fiscal de la propiedad que se posea. Ya sea esto un bien raíz de carácter agrícola (como terrenos para cultivar) o no agrícola (como lo son los departamentos, casas, bodegas, estacionamientos).

Estos últimos consideran el valor del terreno y de todas las construcciones existentes en él.

Estos impuestos son obligatorios en base a la Ley de Impuesto Territorial para el Estado de Chile y son pagadas en cuotas 4 veces al año a la entidad de la Tesorería General de la República. Estas vencen los días 30 de los meses de Abril, Junio, Septiembre y Noviembre.

Si quieres saber más de las contribuciones te invitamos a leer nuestro artículo.

Contribuciones

9. Gastos Comunes

Los gastos comunes son todos los gastos generados por el condominio o edificio con el fin de administrar, reparar y mantener el buen funcionamiento de este y para generar nuevas obras comunes.

Están los gastos ordinarios y extraordinarios. Los primeros, son los que realiza la administración para poder mantener el lugar funcionando.

Por ejemplo, los gastos de administración (remuneración del personal), reparación y mantenimiento (ascensores, iluminación), de consumo (agua, , luz, calefacción).

Los gastos extraordinarios no son cobros recurrentes. Son gastos de dinero por proyectos nuevos previamente acordados por todos o por una votación popular.

Lee nuestro artículo sobre todo lo que necesitas saber de los gastos comunes.

10. Orden

Invertir es bastante simple si uno es ordenado y se informa bien.

Antes de tomar una decisión así de grande e importante, debes educarte sobre el tema, ver varias opciones y pensar en los números, para que con tus cálculos puedas obtener ganancias y no pérdidas.

Si te cuesta ser ordenado, asesórate con profesionales para poder hacer unas de las inversiones más rentables y seguras.

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CONCLUSIÓN

Si tomas en consideración todos estos puntos, tus inversiones inmobiliarias pueden ser mucho más sencillas, fructíferas y rentables.

Esperamos que este artículo te haya servido para aprender más del rubro, y si necesitas que alguien administre tu inversión inmobiliaria, no dudes en contar con Houm.

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