¿Es mejor comprar o arrendar una propiedad?

La elección entre comprar o arrendar una propiedad es una las decisiones financieras más importantes que una persona debe tomar en su vida.

Los costos de comprar una propiedad son más variados que los de arrendar, haciendo difícil la comparación entre ambos.

No cabe duda de que es una decisión en la que se deben considerar muchos puntos y factores para saber con seguridad qué opción conviene más.

En este artículo intentaremos ayudarte a responder de una manera más sencilla esta pregunta: ¿conviene más arrendar o comprar una propiedad?, mencionaremos algunos beneficios y desventajas de ambas opciones y luego haremos un análisis numérico para comparar el arriendo vs la compra, sin que sea tan enredado.

Y claro, dejándote la opción de descargar nuestro excel para que puedas hacer tus propios cálculos a tu caso personalizado.

Antes de entrar en los números, veamos los beneficios y desventajas de comprar una propiedad vs arrendar.

Comprar una vivienda

Uno de los principales beneficios de comprar una propiedad, es que te da la posibilidad de tener tu propio patrimonio, una posesión completamente tuya… el sueño de muchos.

Además, si llegas en algún momento a tener algún problema financiero o crisis puedes vender tu vivienda y tener liquidez. En conclusión, siempre es bueno tener patrimonio.

Lee aquí por qué hacer inversiones inmobiliarias.

Además, si es similar el valor del arriendo con el valor del dividendo, será siempre más conveniente comprar.

Siempre y cuando no tengas planes de irte al corto plazo a otro lugar u otro país. Sin embargo, en ese caso, podrías comprar y dejar la propiedad como una inversión y la arriendas.

Otro beneficio es que como es algo tuyo, puedes hacer los cambios, remodelaciones, arreglos que tú quieras sin tener que consultarlo a ningún propietario que te limite tus opciones.

Por otro lado, las propiedades siempre van subiendo de valor, por lo que con el tiempo, si arriendas, el valor de arriendo también subirá. Pero si tienes una vivienda como tu propiedad, si luego la vendes valdrá cada vez más.

De las desventajas de adquirir una propiedad, es que para comprar depende de si la persona tiene los ahorros para poder acceder a comprar la casa o departamento.

El pie es necesario para tener tu propiedad y hoy en día los bancos prestan hasta el 90% del valor de la propiedad, siendo generalmente el pie necesario un 20%, pero puede ser en pocos casos de un 10%.

Además debes demostrarle al banco un buen ingreso y estabilidad para que te apruebe el crédito hipotecario.

Otra desventaja de comprar una vivienda es que se deben pagar impuestos con las contribuciones que se pagan 4 veces al año.

Lee aquí nuestro artículo donde te explicamos las contribuciones.

Arrendar una vivienda

Arrendar definitivamente es más económico si se mira al corto plazo. Asimismo; generalmente, si se compara el valor del arriendo con el valor de un dividendo en el mismo sector en una propiedad similar, el valor del arriendo es menor.

Además, arrendar es mucho más simple y rápido. Te da la flexibilidad de poder moverte de un lugar a otro sin tantas complicaciones ni ataduras.

Por otro lado, una de las desventajas de arrendar es que la propiedad no es tuya. Por esto, para hacer cualquier cambio debes solicitarlo y hay veces que no te lo permitirán.

No está demás mencionar que gastarás dinero en ciertas cosas que contribuirán al patrimonio de otra persona y no el tuyo.

Muchas personas piensan que al arrendar, estás botando a la basura la plata cada mes, en lugar de estar pagando cada ladrillo de la propiedad que podrías haberte comprado con un crédito hipotecario. Pero simplemente puede que no tengan la capacidad de pago para el pie de su inversión inmobiliaria.

Por último, los contratos de arriendo duran hasta 1 año por lo que corres el riesgo de que te pidan desalojar la propiedad aunque tu quieras permanecer en ella o que te suban el valor del arriendo. 

Esos son algunos de los principales factores a considerar. En fin, la respuesta de si conviene más arrendar o comprar una vivienda es: DEPENDE.

Todo depende de los factores, situación financiera y de vida actual, la situación país, las tasas de los bancos, años de permanencia en la propiedad, y por supuesto, los valores de arriendo y de compra asumidos.

Acá te dejamos nuestro artículo de 10 conceptos clave para una inversión inmobiliaria.

Análisis 

Acá te nombraremos las consideraciones a tomar para este estudio. Para que saques tus propios cálculos, puedes descargar la siguiente planilla Excel:

Supuesto: Para este análisis se considera que la persona tiene la capacidad de compra y arriendo. Es decir, que la persona contempla con el pie para pagar la propiedad.

Precio de compra la propiedad y valor del arriendo: obviamente esto es muy importante.

Cuando tiempo vivirás en esta propiedad: como podrás ver en el Excel, el tiempo que te proyectas vivir en la misma propiedad es el factor más importante a la hora de tomar esta decisión, si te proyectas en el mismo hogar por los próximos 10 años, es muy probable que te convenga comprar.

Condiciones de financiamiento: tasa de interés, porcentaje de financiamiento y el plazo.

Ahora se pone un poco más complicado, se necesita proyectar que nos espera en el futuro…

Plusvalía de la propiedad: la pregunta del millón y que también está relacionada con el tiempo que esperas estar en la propiedad. En el largo plazo las plusvalías tienden más a asemejarse entre barrios.

Esto es un factor muy relevante al momento de determinar el valor de una propiedad. La plusvalía es el beneficio económico que se obtiene en relación al precio que se adquirió originalmente.

Incremento de la renta en el tiempo: debiera ser similar a la plusvalía de la propiedad.

A qué tasa puedes invertir tu propiedad en otros instrumentos: este es un punto muy complejo, ya que no solo debieras considerar la tasa de retorno, sino el riesgo que estás corriendo. En el Excel consideramos la rentabilidad del Fondo Inmobiliario Independencia.

Sin embargo, lo más importante es tu disciplina para invertir si tienes liquidez. Para muchas personas, comprar una propiedad es una forma de inversión obligatoria, ya que no puede retirar los fondos. Dicho de otra forma, para no gastarse la plata del pie. 

Por otra parte, muy importante, y muchas veces no considerado en el análisis, son los costos de transacción.

Costo de comprar y vender la propiedad: muchas veces a uno se le olvida considerar este costo y no es un monto menor. Por ejemplo por un crédito de UF 3.000 tú tienes que pagar un 0.8% por impuesto de timbre y estampillas, algo así como 700.000 pesos.

También los bancos cobran por gestionar el crédito, tasaciones, notaría y Conservador de Bienes Raíces entre otros (el Conservador es otro 0.2% del precio de compra con un tope de aproximadamente 300.000 mil pesos). 

Costo de arrendar una propiedad: esto es más fácil de determinar, es 1 mes de arriendo + IVA si hubo corredor y 1 mes de garantía generalmente.

Los gastos recurrentes también dependen si arriendas o eres el dueño de la propiedad:

Contribuciones: en Chile uno paga impuesta por ser dueño de una propiedad, esto corresponde al 1.2% del avalúo fiscal al año. El avalúo fiscal puede ser menor al precio de compra, para fines del análisis consideramos un 1%.

Gastos comunes: si eres arrendatario debes considerarlo en el ejercicio, nosotros estimamos que corresponden a un 20% del arriendo, pero puede variar.

Gastos de mantención: cuando eres dueños, mantener una propiedad conlleva gastos, muchas veces inesperados. Cuando eres arrendatario estos gastos los asume en su mayoría el propietario.

Conclusión

Los factores que inciden de mayor manera a la hora de comprar o arrendar una propiedad tienen que ver con tus planes de vida.

Específicamente cuántos años planeas vivir en la propiedad. En general, si tú planeas estar más de 7 años en una propiedad, te conviene comprar.

Aunque hay que considerar que eso implica que no tendrás la misma liquidez como en el caso de arrendar, en donde el monto del pie y sus retornos estarán a tú disposición. 

Con esta ayuda esperamos que ahora sepas cuál es la mejor decisión estratégica para tomar en tú caso particular.

Si consideras que falta incluir factores a nuestro estudio, estaremos encantados de que comentes este artículo con tú opinión.

Te dejamos nuevamente el link para que compartas y descargues el excel para hacer los cálculos del caso que tú quieras evaluar:

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