¿Cómo calcular el valor de arriendo de una propiedad en Chile?

calcular el valor de arriendo
cómo calcular el valor de arriendo de una propiedad?

Siempre es difícil calcular el valor de arriendo de un departamento (o casa), obviamente hay muchos factores para considerar: locación, espacio, dormitorios, orientación y todos los atributos de la propiedad.

En general lo que la gente más hace es meterse a su portal de propiedades favorito, buscar un par de propiedades que se parezcan y tomar un precio “parecido”. También la otra es hablar con un “experto” que te guiará según su percepción.

La verdad, es que ninguno de estos métodos es muy preciso y te pueden llevar a malas conclusiones o decisiones.

Ya, ¿pero por qué es tan importante calcular el valor de arriendo óptimo?

Bueno, es muy muy importante (y lo sabes), y (obviamente) hay 2 escenarios posibles:

1️⃣ “Me pasé po”- Me pasé hacia arriba

Tienes fe ciega en tu departamento o casa para el que buscas arrendatario y confías que con este precio se arrendará.

Notarás que te cuesta más tiempo arrendarlo… y mientras, tú tienes que estar pagando tu dividendo y los gastos comunes. Pero, quizás después de un tiempo (probablemente luego de bajar un poco el arriendo) lograrás encontrar arrendatario.

Ahí podrás pensar: “Valió la pena esa espera porque se arrendara por un poco más de plata”, pero cuidado puede que no y eso tiene varias consecuencias.

Okay, vamos a los números. Digamos que tienes un departamento que te costó $120.000.000 (ya no se pillan muchos así…) y lo quieres arrendar entre $500.000 y $550.000… bastante razonable.

Hagamos un par de supuestos:

? Supuesto 1: Digamos a modo de ejercicio que si lo pones a 500 se demora 15 días y si lo pones en 550 se demora 45 días.

? Supuesto 2: Dado que le cobraste más del óptimo a tu arrendatario este se irá en 11 meses de tu departamento.

En general los arrendatarios se quedan un poco más de un año pero si sienten que están pagando más de lo razonable se irán antes.

? Supuesto 3: También diremos que cuando te llega la plata, tú la podrías hacer rentar a 5%, o sea los arriendos tú les sacas un 5% de rentabilidad al año (rentabilidad histórica del capital según dicen por ahí). Esta será la “tasa de descuento” para traer el presente todos esos ingresos futuros.

Por temas de cálculos diremos que en el caso 1 la arriendas en 0 días y en el caso 2 la arriendas en 30 días (1 mes). Miremos cómo se comporta esto en un año.

Traigamos a valor presente todo esto, 

Notamos que te da más valor presente el caso 1 a pesar de que cobras menos, tu valor presente neto aumenta 1.2% cobrando un 9% menos que en el caso 2 (pero no esperando ese mes extra).
Suena raro, porque con esos 50.000 extra por mes haces 550.000 al año.

Nos damos cuenta de que bueno… puede no convenir esperar ese tiempo extra, dado que afecta tu valor presente.

Básicamente no es lo mismo recibir un poco extra de plata en el futuro que recibir (un poco) menos ahora, a esto le dicen por ahí valor tiempo del dinero.

Ojo, esto es una maqueta y va a depender mucho del caso. Al final, la idea es entender que cobrar más puede ser peor financieramente por cómo afecta tu valor presente (y rentabilidad).

Ver aquí la maqueta

2️⃣ Me pasé hacia abajo

Es bastante obvio, recibes menos plata mes a mes impactando tu rentabilidad pudiendo sacarle más plata.

Ya, ¿y cómo calcular el valor de arriendo entonces?

Mira, puedes meterte a tu portal favorito y empezar a comparar. Algo así hicimos nosotros en Houm pero de manera más automática.

Luego con una pizca de machine learning armamos nuestra calculadora de arriendo: Comparatuarriendo.

Solo pones la dirección, los atributos de la propiedad y luego se compara con propiedades similares a la tuya en el sector y te entrega un valor mínimo, óptimo y máximo de arriendo.

Sirve para ver cuánto cobrar por un arriendo o cuánto pagar por un arriendo.

Siéntete libre de usarlo y compartirlo, es gratis (y lo será siempre).

Te invitamos a leer nuestro artículo de la guía de las orientaciones de una propiedad.

3 comments
  1. esta mal hecho el desarrollo del ejercicio. se estan comparando 12 flujos con 13 flujos en la evaluacion.

    1. Mitchel, se tomó el supuesto de que se pierde un mes por tener un precio más alto. Saludos!

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