Todo lo que comienza tiene un fin. Y también sucede esto con los contratos de arriendo.
Al momento de terminar una relación contractual, existen diversos pasos que debes conocer para no cometer errores. Estos son aplicables tanto para quienes finalizan el ciclo estipulado del contrato como para los que decidan rescindir anticipadamente.
En la siguiente nota te comentaremos la forma legalmente correcta de efectuar el término de contrato de arriendo y aprovechamos y te invitamos a conocer nuestras propiedades en arriendo en Santiago, Viña del Mar, Concepción y Valparaíso.
Tabla de contenidos
¿Qué es y a qué te obliga el contrato de arriendo?
La definición jurídica más sencilla define a un contrato como “un acuerdo jurídico entre dos o más partes que genera derechos y obligaciones”.
En este acto jurídico, ambas partes asumen el compromiso de cumplir las cláusulas acordadas. Un contrato se basa en los principios de: autonomía de la voluntad, buena fe, capacidad de contratar y consentimiento.
Al formalizar contractualmente el arriendo, la parte arrendadora (propietario/s) se compromete a ceder el uso de un inmueble a la parte arrendataria (inquilino/s). Esta concesión dura el periodo de tiempo estipulado en el documento.
La parte arrendataria se transforma en titular del derecho de uso, pero deberá asumir las siguientes obligaciones:
- Pagar puntualmente tanto la renta como los servicios, gastos comunes y cualquier otro gasto que se prevea en el contrato.
- Cuidar apropiadamente del inmueble, o en caso contrario, cubrir los gastos de reparación.
- Utilizar la propiedad para los fines pre establecidos en el contrato.
- Devolver el inmueble en la fecha pautada y en las mismas condiciones en la que le fue entregado inicialmente.
Todas las obligaciones y responsabilidades que asumen los inquilinos y los propietarios, se encuentran fijadas en las cláusulas del contrato. Por este motivo, es importante que las partes lean atentamente el documento y manifiesten sus dudas antes de firmar frente al notario.
Causales de término de contrato
Es posible terminar el contrato de arriendo por diferentes causas. Para entender todas las situaciones aplicables y los derechos del inquilino, es importante revisar las cláusulas acordadas y la Ley de Arriendo N° 18.101, que regula las operaciones con bienes raíces en Chile.
Sin embargo, es posible destacar algunas de las razones más comunes para solicitar el término anticipado de contrato de arriendo:
Retraso o falta de pago de la renta
Si el arrendatario no paga la renta en el tiempo acordado, el arrendador puede pedir al juzgado de letras el término del contrato y la restitución del inmueble. No puede hacerlo por su cuenta: cambiar la chapa o cortar los servicios no está permitido. Desde 2022, la Ley Devuélveme mi Casa (Ley 21.461) agregó un procedimiento monitorio para cobrar las rentas impagas y recuperar la propiedad más rápido.
Uso distinto al establecido por contrato
Si el inmueble se utiliza para un propósito diferente al acordado, el contrato puede ser terminado.
Estado inadecuado del inmueble
Si el inmueble no se mantiene en condiciones óptimas para su uso, puede ser una causal de terminación del contrato.
Cambios no autorizados
Realizar modificaciones en la vivienda sin la autorización del arrendador es otra de las causales para poner término al contrato.
Término de contrato de arriendo: ¿Cómo hacerlo?
Cualquiera sea los motivos por el cuál finaliza el contrato, ambas partes deberán seguir los siguientes pasos:
1. Comunicación
Si decides terminar el contrato, debes enviar una carta o notificación al arrendador expresando tu intención. Esta debe contener la siguiente información:
- Nombre y datos del arrendador y arrendatario.
- Ubicación de la propiedad.
- Antecedentes del contrato de arrendamiento.
- Motivo del término del contrato.
- Fecha de término efectiva.
- Firma del arrendador
2. Plazo de aviso
Si eres arrendatario, el aviso lo fija el contrato: lo habitual es entre 30 y 60 días de anticipación. Si eres arrendador, además del contrato rigen los plazos mínimos de la Ley 18.101, que el arrendatario tiene derecho a recibir. Los explicamos más abajo.
3. Verificar el cumplimiento de todas las condiciones para efectuar la entrega
Al firmar el contrato, el arrendatario asume distintos compromisos. En caso de incumplimiento, el dueño podrá ejecutar las garantías o iniciar acciones legales. Por esto, es primordial verificar:
- Libre deuda de servicios básicos de la propiedad (electricidad, agua, entre otros).
- Estar al día en el pago del arriendo, o en caso contrario, cancelar el total de la deuda vigente.
- Entregar el inmueble en las mismas condiciones en las que se lo recibió.
2. Realizar aviso de término de contrato
Los contratos de arriendo suelen contener una cláusula detallando el procedimiento a seguir para notificar la no renovación automática del contrato. En esos casos, sólo deberá cumplir con los pasos allí expuestos.
En aquellas situaciones en las que no existe nada redactado sobre este tema, será necesario que se realice una notificación legal comprobable. Una de las más efectivas es la notificación judicial.
Aprende también cómo hacer una carta de terminación para un contrato de arriendo.
¿Se puede terminar un contrato de arriendo anticipadamente?
En los casos que el arrendador o el arrendatario quieren terminar anticipadamente un contrato de arrendamiento, existe la figura legal del desahucio.
El desahucio es el aviso anticipado con que una de las partes comunica que no quiere seguir con el contrato. Cuando lo da el arrendador en un contrato mes a mes o indefinido, solo vale si se hace judicialmente o por notificación personal de un notario. Si el arrendatario no entrega el inmueble al vencer el plazo, el arrendador debe pedir la restitución ante el juzgado de letras.
Aprende más en esta guía sobre el desalojo de un arrendatario en Chile.
Plazos legales para el término del contrato de arriendo en Chile
La Ley 18.101 fija plazos mínimos que protegen al arrendatario cuando el arrendador quiere recuperar la propiedad. Dependen del tipo de contrato:
| Tipo de contrato | Cómo pone término el arrendador | Plazo para entregar el inmueble |
|---|---|---|
| Mes a mes o de duración indefinida | Desahucio judicial o notificación personal por notario (art. 3) | 2 meses desde la notificación, más 1 mes por cada año completo que el arrendatario lleve en la propiedad. Máximo 6 meses. |
| Plazo fijo de hasta 1 año | Solo puede pedir la restitución judicialmente (art. 4) | 2 meses desde la notificación de la demanda. |
| Plazo fijo de más de 1 año | Termina al vencer el plazo pactado; si el arrendatario no se va, se demanda la restitución por expiración del tiempo (art. 7) | El que diga el contrato y, si hay juicio, el que fije el tribunal. |
Tres reglas más que conviene conocer:
- El arrendatario puede irse antes. Si recibió el desahucio, puede entregar el inmueble antes de que venza el plazo y paga la renta solo hasta el día de la entrega (arts. 3 y 4).
- Subarriendo en contratos largos. En un arriendo de vivienda a plazo fijo de más de un año, el arrendatario puede subarrendar salvo que el contrato lo prohíba. Si lo prohíbe, el arrendatario puede terminar anticipadamente sin pagar las rentas que faltan (art. 5).
- La renta corre hasta la restitución. Aunque el contrato haya terminado, el arrendatario sigue debiendo la renta y los gastos comunes hasta que devuelve el inmueble (art. 6).
¿Cuánto tiempo de aviso para terminar un contrato de arriendo?
Para el arrendatario, el que fije el contrato: lo habitual son 30 a 60 días, y conviene darlo por escrito y guardar el respaldo. Para el arrendador, nunca menos que los plazos de la tabla. Ejemplo: si tu arrendatario lleva 3 años completos en un contrato mes a mes, el plazo es de 2 meses + 3 meses = 5 meses desde la notificación.
¿Cómo puede ayudar Houm?
En Houm, nuestra prioridad es brindar a propietarios e inquilinos un trato confiable y beneficioso para ambos. Por esto, acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso, brindándoles asesoramiento integral en todos los trámites y soluciones como el seguimiento de deudas y cobranza e, incluso, desalojo de ser necesario.
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Preguntas frecuentes sobre el término del contrato de arriendo
Si eres arrendatario, con la que indique el contrato, normalmente entre 30 y 60 días. Si eres arrendador en un contrato mes a mes o indefinido, la ley te obliga a dar al menos 2 meses más 1 mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de 6 meses.
Entre las partes sirve como respaldo, pero el desahucio que da el arrendador en contratos mes a mes o indefinidos solo es válido si se hace judicialmente o por notificación personal de un notario, según el artículo 3 de la Ley 18.101.
Sí, pero si el contrato es a plazo fijo, el que termina antes puede quedar obligado a pagar la multa o las rentas que fije el contrato. Una excepción: en contratos de vivienda de más de un año que prohíben subarrendar, el arrendatario puede irse antes sin pagar las rentas restantes.
El arrendador no puede sacarlo por su cuenta. Debe demandar la restitución ante el juzgado de letras. Mientras no entregue la propiedad, el arrendatario sigue debiendo la renta y los gastos comunes.
Al entregar el inmueble, una vez revisado su estado y pagadas las cuentas de servicios y gastos comunes. El contrato suele fijar un plazo de 30 a 60 días para la devolución.
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