Si arriendas en la Región Metropolitana, entender los beneficios tributarios vigentes marca una diferencia directa en tu rentabilidad. En Houm, como plataforma inmobiliaria digital líder en Latinoamérica, analizamos constantemente el entorno regulatorio para que tomes mejores decisiones como propietario.
El año tributario 2026 consolida las rentas obtenidas durante 2025. Aquí te explicamos qué beneficios siguen vigentes, cuáles tienen límites y cómo impactan tu flujo de caja.
Tabla de contenidos
Beneficios tributarios Santiago 2026: el impacto del DFL 2
Si tu propiedad cumple con el DFL 2, accedes a los incentivos tributarios más potentes del sistema inmobiliario chileno. En Houm vemos que la gran mayoría de departamentos en comunas como Santiago Centro, Ñuñoa, Providencia o Las Condes califican.
Para calificar: máximo 140 m² edificados (sin contar estacionamientos, bodegas ni jardines), destino habitacional, persona natural, e inscrita como DFL-2 en el Conservador de Bienes Raíces. Puedes verificarlo gratis en el portal del SII.
Exención del Impuesto Global Complementario
Los arriendos de hasta dos viviendas DFL-2 son ingreso no renta: no se declaran ni se paga impuesto alguno. Desde la tercera propiedad, el arriendo tributa por reglas generales.
- Límite: dos propiedades por RUT. Si una persona natural posee más de dos viviendas DFL-2, los beneficios tributarios se aplican respecto de las dos adquiridas con anterioridad, considerando la fecha de adquisición del dominio —determinada por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces —, conforme a criterios del SII (Circular N°57 de 2010).
- Desde 2023 (Ley 21.420), el límite es absoluto, sin excepción por fecha de adquisición.
- Las viviendas heredadas también cuentan dentro del límite.
Rebaja del 50% en contribuciones
Las viviendas DFL-2 acceden a una rebaja del 50% del Impuesto Territorial: hasta 70 m² por 20 años, entre 71-100 m² por 15 años, y entre 101-140 m² por 10 años. Se mantiene incluso si vendes la propiedad. Además, el DFL-2 otorga tasa reducida en timbres y estampillas (0,2% vs. 0,8% según las condiciones del crédito).
Crédito por contribuciones contra el IGC
Este beneficio lo pasan por alto muchos propietarios. Si declaras renta efectiva por contrato (sin contabilidad), puedes imputar las contribuciones pagadas como crédito directo contra el IGC (Art. 56 N°5 LIR). No es una deducción: se resta directamente del impuesto calculado.
- Tope: el IGC determinado (el excedente no se devuelve).
- Contribuciones deben estar pagadas en el año. Se declara en código [1637] del F22.
- No aplica en arriendos a personas relacionadas.
💡 Dato Houm: Vemos propietarios con contribuciones altas en comunas premium que no saben que pueden usarlas como crédito. Si es tu caso, este beneficio puede reducir a cero tu IGC por arriendos.
Artículo 55 bis: deduce intereses hipotecarios
Si financiaste con crédito hipotecario, según el Artículo 55 bis puedes deducir los intereses pagados de tu base imponible. Tope de 8 UTA anuales. Aplica completo para rentas hasta 90 UTA, parcialmente entre 90-150 UTA, y no aplica sobre 150 UTA.
Gastos deducibles: lo que realmente puedes restar
⚠️ Ojo: Es común encontrar que se puede deducir un 30% como “gastos presuntos”. Cuidado: si eres persona natural y arriendas sin contabilidad, tributas sobre la renta efectiva según contrato, sin deducción alguna (Art. 20 N°1 letra b LIR). La deducción de gastos solo está disponible para quienes llevan contabilidad completa.
Si llevas contabilidad (persona natural con inicio de actividades o empresa), puedes deducir: reparaciones, seguros, contribuciones (como gasto), administración, comisiones de corretaje, depreciación e intereses hipotecarios. Todo debe ser necesario para producir la renta y acreditable ante el SII.
💡 Dato Houm: La decisión entre mantenerte sin contabilidad (exención de Primera Categoría + crédito de contribuciones + simplicidad) o formalizar (deducciones + depreciación, pero sin exención) depende de tu portafolio. En Houm recomendamos evaluar con un contador antes de decidir.
IVA en arriendos: amoblado vs. sin muebles
- Sin amoblar: exento de IVA.
- Amoblado con muebles suficientes: afecto al 19%.
“Suficiente” significa al menos cama y enseres básicos para pernoctar (Circular SII N°37/2020). El IVA se calcula sobre la renta menos el 11% anual del avalúo fiscal.
⚠️ Ojo: La exención del DFL-2 aplica al impuesto a la renta, no al IVA. Si arriendas amoblado, pagas IVA del 19% aunque tu propiedad sea DFL-2. Confundir ambos puede generar contingencias serias con el SII.
Exención por venta: hasta 8.000 UF libres
La ganancia de capital en venta de inmuebles no paga impuesto si no supera 8.000 UF acumuladas en la vida del contribuyente. Sobre ese monto, puedes optar por IGC o impuesto único del 10%.
Ley 21.713: más fiscalización, mismos beneficios
La reforma de 2024 no tocó los beneficios, pero cambió la capacidad del SII para detectar arriendos no declarados:
- Bancos reportan al SII múltiples abonos de personas distintas.
- La DJ 1835 ahora amplió significativamente el universo de propiedades que deben informarse.
- Plataformas como Airbnb y Booking ahora son contribuyentes de IVA.
💡 Dato Houm: Si tienes propiedades arrendadas sin declarar, el riesgo aumentó significativamente. Pero declarar bien no significa pagar más: con DFL-2, crédito de contribuciones y Art. 55 bis, muchos propietarios quedan con carga mínima o nula.
Cómo usar estos beneficios a tu favor
La diferencia entre una propiedad que “rinde” y una que construye patrimonio está en los detalles tributarios. En Houm, con más de 7 años gestionando propiedades en Chile, Colombia y México, nuestro equipo de especialistas inmobiliarios analiza permanentemente las regulaciones vigentes para que cada decisión que tomes esté respaldada por información precisa y actualizada.
Entender los beneficios tributarios Santiago 2026 no es solo cumplir con la norma; es proteger tu inversión y proyectarla con visión estratégica. Si quieres seguir aprendiendo cómo optimizar tu propiedad en arriendo en Chile, explora más contenidos en nuestro blog para mantenerte actualizado con los cambios que impactan tu patrimonio.
Este artículo de Houm tiene fines informativos y no constituye asesoría tributaria profesional. Cada situación requiere análisis específico con un contador.
