Tomar la decisión de invertir en bienes raíces no es cosa fácil. Ya sea tu primer hogar o si buscas agregar una propiedad a tu portafolio, siempre es importante elegir una zona con un buen valor entre arriendo y compra además de un alto índice de rentabilidad para que el retorno de nuestra inversión valga la pena.
Pero… ¿Cómo podemos saber qué zona es mejor? Una forma de analizar qué tan buena es una inversión inmobiliaria es su rentabilidad. La rentabilidad en pocas palabras significa el beneficio que obtienes sobre una inversión. En bienes raíces se utiliza este término para explicar la relación que existe entre las ganancias obtenidas y el capital invertido en la propiedad.
Pero ojo que no es algo fácil. De hecho, la rentabilidad depende de varios más factores como proyección de crecimiento a futuro, seguridad de la zona, atributos socioeconómicos de la zona, la construcción de la casa en sí y más… por lo que es difícil definir un promedio exacto.
Lo que buscamos evaluar en este artículo es el valor de arriendo vs. el valor de compra de las comunas en la Región Metropolitana. Este número nos muestra un panorama más general de la situación inmobiliaria en Región Metropolitana pero al mismo tiempo nos permite evaluar tendencias.
Nuestro poderoso equipo de Data Scientists en Houm nos comparte estos interesantes números. Lo que se busca medir es cuanto porcentaje de la propiedad se paga con un año de arriendo. Estos números se obtuvieron de la siguiente forma:
Precio promedio de arriendo de propiedades en la RM x 12 meses/precio promedio de venta
Mira este mapa de calor en donde las zonas más rojas son las que tienen un mayor ratio entre valor de arriendo y valor de venta 🤓
Tabla de contenidos
Las comunas que tienen la relación más alta entre valor de arriendo y valor de compra en la Región Metropolitana son San Ramón y La Pintana
San Ramón tiene un índice de rentabilidad del 12% mientras que La Pintana tiene un índice de 9%. Ambas zonas se encuentran al sur de la ciudad, donde aún se pueden encontrar viviendas económicas.
Lo que este índice indica es que al comprar una propiedad en La Pintana puedes cubrir casi un 9% de su valor total con un año de arriendo. Esto se da porque su valor de compra es muy bajo al promedio del mercado.
San Ramón tiene un valor promedio de venta de 22,18 UF/m2. Al mismo tiempo su valor de arriendo también es menor al promedio, pero en menor magnitud, dando una “rentabilidad” más alta.
Sin embargo, estas comunas tienen algunos factores que le juegan en contra como son la falta de seguridad en la zona y su baja proyección de crecimiento a futuro. Es importante considerar que en estas zonas no hay tantos desarrollos inmobiliarios como en otras zonas de la ciudad y que tienen bajos índices de conectividad y movilidad.
Esto explica en gran parte por qué el valor de estos inmuebles son más baratos. El entorno es clave a la hora de invertir, a pesar de tener una rentabilidad, esto se ocasiona por sus bajos precios de arriendo y de compra, convirtiéndose en una inversión con alto riesgo.
Conoce las zonas más “hot” en Región Metropolitana.
Con un valor de arriendo vs. valor de compra del 5% aproximadamente se encuentran Independencia, Estación Central, La Florida y San Miguel
La mayoría de los clientes prefieren propiedades en comunas con un valor de arriendo vs. valor de compra levemente más alto que el promedio en comunas como La Florida, Estación Central y San Miguel, tomando en consideración otros factores relevantes.
En general estas zonas cuentan con mejores condiciones de seguridad y proyección. A pesar de tener una rentabilidad “media”, hay una gran oferta de desarrollos inmobiliarios en estas zonas. Estos sectores son emergentes, es decir, barrios que todavía se están desarrollando y que en los próximos años estarán consolidados.
Con esto, se puede proyectar que se obtendrá una buena plusvalía, tendrán más atracciones cerca, conexiones, acceso, y podrán subirle su valor.
La demanda en estos barrios es creciente. La Florida es una de las zonas con menos días de vacancia con un promedio de 19 días. Existe una gran demanda por esta comuna por sus precios accesibles y su buena conectividad con el centro. En días de vacancia le siguen Independencia y San Miguel con 20 y 21 días respectivamente.
Lee aquí sobre los días de vacancia en zonas de la Región Metropolitana.
Las zonas con relación más baja entre valor de arriendo y valor de compra son Vitacura y Providencia con 3% y 4% respectivamente
Vitacura y Providencia son de las zonas más caras para arrendar o comprar en la Región Metropolitana. Su valor promedio de arriendo es de 0,28 UF m2 mientras que su valor promedio de compra es de 84,84 en Vitacura y 80,85 en Providencia.
Ambas zonas son altamente cotizadas por su calidad de vida, vida social y seguridad. Vitacura inclusive se encuentra en el primer lugar en el ranking de Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU) de la Cámara Chilena de la Construcción. Ambas zonas tienen buena conectividad y también un fácil acceso a comercios, servicios y áreas de entretenimiento.
Por otro lado, ya que los precios de arriendo son muy altos, Vitacura es una de las zonas con la mayor cantidad de días de vacancia con un promedio de 45 días. Esta es la comuna más cara donde vivir en Santiago, teniendo en cuenta arriendo, entretenimiento, restaurantes, estacionamientos, al final, todo, es más caro, y suelen vivir personas de alto poder adquisitivo acá, que están dispuestas a pagar mucho más por este tipo de vida.
Es importante recordar que la rentabilidad de una propiedad depende de muchos factores más allá del precio del arriendo y el precio de venta. Aunque estos datos nos pueden dar una idea general del panorama del mercado inmobiliario, hay que considerar factores externos que pueden afectar la rentabilidad de las zonas.
Siempre es importante analizar el mercado y la oferta, además de contactar con expertos que te ayuden a hacer la mejor inversión.
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