¿Qué es el Cap Rate y para qué sirve?

caprate
definición de este indicador financiero

El sueño de todo inversionista es que su inversión sea rentable y le brinde ganancia económica. Por eso, para saber si se está tomando una buena decisión, sirven ciertas herramientas financieras que te permiten evaluar la rentabilidad de las opciones, como por ejemplo, el Cap Rate.

El llamado Cap Rate o Tasa de Capitalización, es muy útil y usado en el rubro inmobiliario, que en términos generales es un indicador de rentabilidad que muestra el flujo de dinero que se va a recibir por el arriendo de la propiedad, calculado sobre el valor de la propiedad, con el objetivo de indicar cuánto del valor se recupera por el concepto de arriendo.

Se utiliza para evaluar, en términos porcentuales, qué tan rentable es la propiedad de una persona o institución en un periodo de 1 año. Es decir, se toman en consideración el valor monetario de la propiedad, el precio pactado del arriendo de la misma, además de los gastos asociados a gastos operacionales y mantención, y te da el porcentaje del flujo de dinero anual que genera una propiedad arrendada en relación a su valor de venta.

Se calcula de la siguiente manera: 

Cap Rate Bruto = F / I x 100

Siendo F el flujo de dinero anual generado por el arriendo de la propiedad; es decir, el valor del arriendo multiplicado por 12. Por otro lado, I, el monto de la inversión de la propiedad.

Ejemplo: (($450.000 x 12) / $90.000.000) x 100 = 6%

¿En cuántos años se recuperaría la inversión?

La rentabilidad anual de la propiedad será entonces de 6%, queriendo decir que la inversión se recuperaría en un plazo de aproximadamente 16,6 años.

Es un indicador que entregará un parámetro asociado a cierto riesgo y un dato relevante para considerar si la propiedad es útil o no al momento de invertir.

Además, sirve como punto de comparación de la inversión entre una zona y otra, por si el inversionista llega a estar indeciso entre opciones de proyecto, este factor puede ser determinante a tomar su decisión.

En este cálculo, se toman en consideración diversos factores como el valor monetario de la propiedad y el precio pactado del arriendo de la misma.

Ahora bien, si se quiere calcular el Cap Rate Neto, se debe restar en el numerador los egresos operacionales como administración, seguros, contribuciones, vacancia y mantención.

Cap Rate Neto = NOI / valor de la propiedad x 100

Donde el NOI (Ingresos Operacionales Netos) son los ingresos por el arriendo por 12 meses menos los egresos operacionales, que son la suma de las contribuciones, la vacancia, el costo de administración y la mantención.

Consejos para minimizar los gastos operacionales y aumentar el Cap Rate

  • Contribuciones: estas se pagan 4 veces al año con vencimientos en abril, junio, septiembre y noviembre. Este costo se puede disminuir si se invierte en propiedades con DFL2, que es una norma de plan habitacional que establece beneficios especiales, como descuentos en impuestos, para viviendas con una superficie edificada no superior a los 140 metros cuadrados.
  • Vacancia: esta se puede evitar si se cuenta con un servicio de administración que ofrezca arriendo asegurado. Si es así, se evita la vacancia ya que la propiedad no estará vacía y no se deja de percibir el ingreso por arriendo, el numerador es más grande y el Cap Rate mejora.
  • Costo de administración y seguro: este costo implica que una administradora de propiedades se encargue de ciertas cosas. Puede ser desde el cobro del arriendo hasta el seguimiento de los pagos de las cuentas, GGCC, seguro de arriendo, gestión de arreglos, y mantener toda la comunicación con el arrendatario. Por ejemplo, en Houm ofrecemos diferentes planes, y nuestro mejor plan, el Premium, tiene un costo de 7,5% del valor del arriendo mensual que incluye absolutamente todo, además del pago garantizado del arriendo y puntual todos los días 5 de cada mes. Por ejemplo, si tu arriendo es de $400.000 el cobro por administración + seguro sería de $30.000, que te conviene tener para evitarte malos ratos o pérdidas de tiempo y puedes cobrar esos $30.000 poniendo un poco más alto tu arriendo y no dejar de percibir ese ingreso.
  • Mantención: siempre debes tener mucho ojo con conseguir un buen arrendatario evaluando sus antecedentes y hacer un análisis de crédito minucioso para evitar arrendatarios que sean descuidados con tu inversión y debas invertir en arreglos.

Un consejo que vale la pena considerar es que la inversión debe ir directamente de la mano con el sector en donde se desee invertir. De este modo, mientras la zona esté más consolidada, en general, menor será su rentabilidad, ya que el riesgo que se asume por invertir en ese sector determinado será menor que la de un sector no consolidado y con mayores posibilidades de expansión o crecimiento.

Ranking de Cap Rate:

– Mayor a 8%: Excelente.

– Entre 7 a 8%: Muy bueno. 

– Entre 5 a 7%: Bueno.

– Entre 4 a 5%: Decente.

-Entre 3 a 4%: Malo.

– Menor a 3%: Muy malo.

Ahora bien, esta escala es solo una referencia, ya que finalmente lo que se considere un buen Cap Rate va a depender también del mercado de la propiedad (si es residencial o comercial), de la zona donde se encuentre, como también de las condiciones actuales del mercado y lo conservador que sea el inversionista.

Por último, este cálculo no considera la plusvalía de la propiedad, que es otro indicador relevante para tomar una decisión de inversión.

Te dejamos este artículo especial sobre la plusvalía.

Ya que tienes más claro el concepto de Cap Rate y para qué sirve, en Houm contamos con expertos que te pueden dar asesoría gratuita para hacer tu próxima inversión inmobiliaria, tomando la decisión más rentable. Contáctanos en Houm.

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