El sueño de todo inversionista es que su operación sea rentable y le brinde ganancia económica. Por eso, para saber si se está tomando una buena decisión, sirven ciertas herramientas financieras que te permiten evaluar la rentabilidad de las opciones, como por ejemplo, el cap rate.
Comprender este indicador es clave para tomar decisiones informadas y rentables. Ofrece una visión clara de la relación entre el ingreso generado por una propiedad y su valor de mercado.
Descubre cómo maximizar los ingresos y minimizar los riesgos al rentar o vender una propiedad. En esta nota, exploraremos la importancia del cap rate, cómo calcularlo y repasamos los consejos esenciales para .
Tabla de contenidos
¿Qué es el cap rate inmobiliario?
El llamado cap rate o tasa de capitalización, es muy útil y usado en el rubro inmobiliario. Es un indicador de rentabilidad que muestra el flujo de dinero que se va a recibir por el arriendo de la propiedad, calculado sobre el valor de la propiedad, con el objetivo de indicar cuánto del valor se recupera por el concepto de arriendo.
Se utiliza para evaluar, en términos porcentuales, qué tan rentable es la propiedad de una persona o institución en un periodo de 1 año. Para ello, se toman en consideración:
- valor monetario de la propiedad;
- precio pactado del arriendo de la misma,
- gastos asociados a gastos operacionales y mantención.
Estos brindan el porcentaje del flujo de dinero anual que genera una propiedad arrendada en relación a su valor de venta.
Descubre si es mejor arrendar o comprar una propiedad.
¿Cómo calcular?
Fórmula de cap rate bruto
Es un indicador que entregará un parámetro asociado a cierto riesgo y un dato relevante para considerar si la propiedad es útil o no al momento de invertir.
Además, sirve como punto de comparación de la inversión inmobiliaria entre una zona y otra, por si se llega a estar indeciso entre opciones de proyecto. Este factor puede ser determinante para tomar la decisión.
Cap Rate bruto = F / I x 100
- F es el flujo de dinero anual generado por el arriendo de la propiedad; es decir, el valor del arriendo multiplicado por 12.
- I es el monto de la inversión de la propiedad.
Ejemplo: (($450.000 x 12) / $90.000.000) x 100 = 6%
En este ejemplo, la rentabilidad anual de la propiedad será de 6%. Por lo tanto, la inversión se recuperaría en un plazo de aproximadamente 16,6 años.
En este cálculo, se toman en consideración diversos factores como el valor monetario de la propiedad y el precio pactado del arriendo de la misma. Si no sabes cómo calcular el valor de una casa o departamento, puedes consultarlo con la herramienta de IA de Houm.
Este recurso analiza y compara en segundos aspectos como la ubicación, el tamaño y el valor de otros inmuebles de la zona para encontrar el valor preciso. ¡Pruébalo ahora!
Fórmula de cap rate neto
Ahora bien, si se quiere calcular el cap rate neto, se debe restar en el numerador los egresos operacionales como administración, seguros, contribuciones, vacancia y mantención.
Cap Rate Neto = NOI / valor de la propiedad x 100
Donde el NOI (ingresos operacionales netos) son los ingresos por el arriendo por 12 meses menos los egresos operacionales. Estos son el resultado de la suma de las contribuciones, la vacancia, el costo de administración y la mantención.
Consejos para aumentar el cap rate
Vacancia
Esta se puede evitar si se cuenta con un servicio de administración que ofrezca arriendo asegurado. Si es así, se evita la vacancia ya que la propiedad no estará vacía y no se deja de percibir el ingreso por arriendo, el numerador es más grande y el Cap Rate mejora.
Costo de administración y seguro
Este costo implica que una administradora de propiedades se encargue de ciertas cosas. Puede ser desde el cobro del arriendo hasta el seguimiento de los pagos de las cuentas, seguro de arriendo, gestión de arreglos, y mantener toda la comunicación con el arrendatario.
Por ejemplo, en Houm ofrecemos diferentes planes, y el Premium, incluye absolutamente todo, además del pago garantizado del arriendo y puntual todos los días 5 de cada mes.
Por ejemplo, si tu arriendo es de $400.000 el cobro por administración + seguro sería de $30.000, que te conviene tener para evitarte malos ratos o pérdidas de tiempo y puedes cobrar esos $30.000 poniendo un poco más alto tu arriendo y no dejar de percibir ese ingreso.
Mantención
Siempre debes tener mucho ojo con conseguir un buen arrendatario evaluando sus antecedentes y hacer un análisis de crédito minucioso para evitar arrendatarios que sean descuidados con tu inversión y debas invertir en arreglos.
Ubicación
Un consejo que vale la pena considerar es que la inversión debe ir directamente de la mano con el sector. De este modo, mientras la zona esté más consolidada, en general, menor será su rentabilidad.
El riesgo de tener propiedades de inversión en ese sector determinado será menor que la de una zona no consolidada y tiene mayores posibilidades de expansión o crecimiento.
Ranking de cap rate
- Mayor a 8%: excelente.
- Entre 7 a 8%: muy bueno.
- Entre 5 a 7%: bueno.
- Entre 4 a 5%: decente.
- Entre 3 a 4%: malo.
- Menor a 3%: muy malo.
Ahora bien, esta escala es solo una referencia, ya que finalmente lo que se considere un buen cap rate va a depender también del mercado de la propiedad (si es residencial o comercial), de la zona donde se encuentre, como también de las condiciones actuales del mercado y lo conservador que sea el inversionista.
Por último, este cálculo no considera la plusvalía de la propiedad, que es otro indicador relevante para tomar una decisión de inversión.
Descubre qué es la plusvalía y cómo se mide.
¿Cómo garantizar el mejor cap rate con Houm?
Ahora que ya sabes qué es y para qué sirve el cap rate, seguramente te preguntes cómo asegurar una gestión eficiente y sin complicaciones de tus inversiones. La respuesta es simple: Houm.
Ofrecemos una solución integral que aborda las preocupaciones más comunes para los propietarios. Desde garantizar el pago de arriendo ante cualquier eventualidad hasta la gestión experta de reparaciones con equipos expertos.
Puedes confiar en pagos puntuales mes a mes y estar seguro de que tu propiedad está en buenas manos. Te ofrecemos la gestión de daños y deudas, junto con el seguimiento meticuloso de la cobranza y el proceso de desalojos si fuera necesario.
¡Descubre la conveniencia y la tranquilidad para invertir, arrendar y vender!
