En muchas parcelas y casas de la periferia de Santiago no llega el alcantarillado público. Las aguas servidas van a una fosa séptica que hay que vaciar cada cierto tiempo. Si vas a arrendar una de estas propiedades, o a ponerla en arriendo, conviene tener claro desde el inicio cómo funciona la fosa y quién paga su limpieza.
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¿Qué es una fosa séptica y cada cuánto se vacía?
Una fosa séptica es un estanque enterrado que recibe las aguas del baño, la cocina y la lavadora. Los sólidos se depositan en el fondo como lodo y el líquido sale hacia un drenaje o pozo de infiltración en el terreno. Con el uso, el lodo se acumula y la fosa pierde capacidad.
La frecuencia de vaciado depende del tamaño de la fosa y de cuántas personas viven en la casa. Como referencia, muchas fosas domiciliarias necesitan vaciarse cada uno a tres años. Estas señales indican que no conviene esperar:
- Los desagües de la casa bajan lento, aunque no estén tapados.
- Hay mal olor cerca de la tapa de la fosa o en el patio.
- El pasto sobre el drenaje está mucho más verde o el suelo se mantiene húmedo.
- El agua rebalsa por la tapa o vuelve por las duchas y el WC.
¿Quién paga la limpieza de la fosa séptica en un arriendo?
La ley no menciona las fosas sépticas, así que se aplican las reglas generales del Código Civil para las reparaciones de una propiedad arrendada:
| Situación | Quién paga normalmente | Por qué |
|---|---|---|
| Vaciado periódico por el uso de quienes viven en la casa | Arrendatario | Es mantención que viene del uso normal (art. 1940) |
| Fosa llena o en mal estado al momento de entregar la propiedad | Arrendador | Debe entregarla en estado de servir (art. 1924) |
| Fosa rota, drenaje colapsado o fosa demasiado chica para la casa | Arrendador | Son reparaciones necesarias o vienen de la mala calidad de la instalación (art. 1927) |
| Obstrucción por botar toallitas, aceite o restos de comida | Arrendatario | Es un deterioro causado por el uso (arts. 1940 y 1941) |
Como estas reglas se pueden modificar por contrato, lo más sano es dejarlo escrito. Si el contrato no dice nada y la fosa se llena a los pocos meses de llegar, lo razonable es pedirle al dueño la boleta de la última limpieza: si hace años que no se vacía, el primer vaciado le corresponde a él.
Qué revisar antes de arrendar una casa con fosa séptica
- Dónde está la fosa y que la tapa sea accesible. Un camión necesita llegar a pocos metros con su manguera.
- Cuándo se vació por última vez. Pide la boleta o el certificado del servicio.
- Qué tamaño tiene y para cuántas personas fue diseñada. Una fosa pensada para dos personas se llenará rápido con una familia de cinco.
- Si hay un pozo de agua en el terreno, a qué distancia está de la fosa y del drenaje.
- El estado del drenaje: zonas húmedas o con mal olor en el patio son señal de que no está absorbiendo bien.
Anota todo en el acta de entrega, con fotos de la tapa y del patio. Si al final del contrato hay diferencias, ese documento es el que vale.
Cómo contratar la limpieza de la fosa
El vaciado se hace con un camión que succiona el lodo con una manguera. Las aguas servidas no se pueden botar en cualquier parte: la empresa debe contar con autorización sanitaria y llevar los lodos a una planta de tratamiento autorizada.
Antes de contratar un servicio de limpia fosas, pregunta por su resolución sanitaria, a qué planta llevan los lodos y si entregan boleta con la fecha y el volumen retirado. Esa boleta te sirve para tu control de mantención y, si eres arrendatario, como respaldo al devolver la propiedad.
Cláusula sugerida para el contrato de arriendo
Puedes adaptar este texto con tu corredor o abogado:
«La propiedad cuenta con fosa séptica, vaciada por última vez el [fecha], según boleta que se adjunta. Los vaciados periódicos que se requieran durante el arriendo serán de cargo del arrendatario. Las reparaciones de la fosa, del drenaje o de las cañerías que no se deban al uso del arrendatario serán de cargo del arrendador. Al término del contrato, el arrendatario entregará la boleta del último vaciado realizado.»
Si vas a cobrar la mantención pendiente al final del contrato, recuerda que se puede descontar de la garantía del arriendo solo con respaldo. Para otros arreglos de la casa, revisa nuestra guía de reparaciones en el hogar.
Preguntas frecuentes sobre la fosa séptica en un arriendo
El vaciado periódico por el uso normal suele corresponder al arrendatario, como cualquier mantención. Si la fosa estaba llena al entregar la casa o tiene una falla de construcción, le corresponde al dueño. Lo mejor es dejarlo escrito en el contrato.
Depende del tamaño de la fosa y de cuántas personas viven en la casa. Como referencia, muchas fosas domiciliarias se vacían cada uno a tres años, y antes si aparecen malos olores o desagües lentos.
Las señales más comunes son desagües lentos, mal olor cerca de la tapa, suelo húmedo o pasto muy verde sobre el drenaje y agua que rebalsa o vuelve por la ducha o el WC.
Si el vaciado le correspondía al arrendatario y no lo hizo, el dueño puede descontarlo de la garantía con la boleta del servicio como respaldo.
Que tenga autorización sanitaria, que lleve los lodos a una planta autorizada y que entregue boleta con la fecha del servicio y el volumen retirado.
